Tout le monde ne sait pas que lors de l’achat d’un terrain à bâtir, vous devez réfléchir au type de construction que vous souhaitez faire.Ce plan est nécessaire car chaque lot a son Taux d’occupation, perméabilité du sol et coefficient d’utilisation. Avez-vous entendu parler de ces termes ?
Eh bien, toutes les villes sont divisées par région. Chacune de ces zones a son taux d’infiltration du sol, son taux d’occupation et son facteur d’utilisation déterminés par l’équipe d’urbanisme de la ville.
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Le but de ces paramètres est de mieux gérer chaque zone de la ville. En d’autres termes, le gouvernement cherche à contrôler plus efficacement la croissance d’une zone de la ville.
C’est pourquoi vous devez connaître ces paramètres lors de l’achat d’un terrain, car chaque zone permet un type de construction. Vous ne pouvez pas simplement construire des bâtiments dans des zones où vous ne pouvez construire que des maisons.
Mais c’est un exemple basique. Voir ci-dessous pour plus de détails sur les paramètres occupation, infiltration du sol et facteur d’utilisation.
Qu’est-ce que le taux d’occupation ?
Les paramètres d’occupation, d’infiltration du sol et de coefficient d’utilisation sont des pourcentages relatifs à chaque superficie de terrain. Par conséquent, afin de savoir quel est ce pourcentage de votre terrain, vous devez avoir sous la main la superficie en pieds carrés du terrain.
Mais plus précisément, l’occupation est calculée en fonction de la superficie occupée par votre bâtiment sur le terrain. Il n’y a qu’un détail. Il n’est pas seulement considéré comme un plan du rez-de-chaussée d’un immeuble.
S’il arrive que vous envisagiez de construire une maison à deux étages avec le deuxième étage s’étendant au-delà de la superficie du premier étage, vous devrez alors tenir compte de cette occupation supplémentaire lors du calcul.
Comment puis-je connaître le taux d’occupation de chaque zone ?
Des informations telles que le taux d’infiltration du sol, le taux d’occupation, le coefficient d’utilisation, etc. peuvent être obtenues directement sur le site Web de chaque ville ou de l’administration municipale. Il s’agit d’une information publique, mais les frais de consultation sont généralement facturés, ce qui est généralement moins cher.
Même si vous devez payer, vous devrez vous renseigner sur ces frais à l’avance avant d’acheter le terrain, et vous vous retrouverez avec une mauvaise affaire. Ensuite, rendez-vous à l’hôtel de ville et demandez l’aide du service de l’urbanisme et du zonage.
Comment calculer le taux d’occupation ?
Le taux d’occupation du sol est calculé selon la formule suivante :
La superficie totale du premier étage + la superficie totale restante des autres étages / la superficie totale de la parcelle
Voir un exemple considérant un terrain de 300 mètres carrés :
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Construire une maison à un étage : Si votre maison à un étage fait 120 m2, vous devez calculer 120 m²/300 m² = 0,40. Cela signifie que la maison aura une occupation du sol de 40 %.
Pour construire une maison à deux étages: Si votre maison mesure 70 mètres carrés au premier étage et 120 mètres carrés au deuxième étage, vous devez calculer 70 mètres carrés + 50 mètres carrés (surface restante) / 300 mètres carrés = 0,40. Cela signifie que la maison aura une occupation du sol de 40 %.
Cependant, la mairie détermine le taux d’occupation de votre terrain. Il est donc inutile de concevoir votre maison tant que vous ne connaissez pas l’occupation maximale que votre immeuble pourra occuper.
Si la municipalité détermine que seulement 70 % d’occupation peuvent être construits sur votre terrain, cette décision doit être respectée. C’est pourquoi il est impératif de faire d’abord des recherches à la mairie.
Qu’est-ce que c’est et comment calculer la perméabilité du sol?
Après occupation, il y a aussi des infiltrations de sol.
C’est le rapport entre la surface totale du terrain et la surface perméable à l’eau de pluie. C’est un ratio très important pour prévenir les inondations. Donc, même en tant que problème de sécurité publique, il doit être respecté.
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Dans ce cas, le taux déterminé par la municipalité varie beaucoup selon le type de territoire, qu’il s’agisse d’un centre urbain ou d’un territoire rural. Les frais sont déterminés par ville.
Mais en gros, le taux minimum en milieu urbain est de 15 %, alors que les zones rurales peuvent dépasser les 70 %, juste pour vous donner une idée.
Calcul du taux d’infiltration du sol
Le calcul utilisé pour déterminer ce ratio est le suivant : surface d’infiltration définie par le conseil municipal x surface totale du terrain.
Une zone considérée comme perméable est une zone dans laquelle l’eau de pluie peut pénétrer. Par conséquent, les passerelles, les piscines, les terrasses étanches, les terrains de sport et les zones avec tentes et avant-toits ne sont pas inclus dans le calcul.
Regardez un exemple de calcul : si la parcelle est de 200 mètres carrés et la perméabilité est de 15 %, le compte est de 200 mètres carrés x 15 % = 30 mètres carrés, ce qui sera votre zone d’infiltration minimale.
Cela signifie que si vous deviez construire une maison de plain-pied de 80 m² avec 20 m² pour les trottoirs et 40 m² pour les fêtes, la surface imperméable totale serait de 140 m².
Par conséquent, la superficie totale de votre terrain est de 200 mètres carrés, laissant 60 mètres carrés de surface perméable, ce qui se situe dans la plage autorisée de votre terrain. Vous pouvez construire.
Cependant, s’il advient que vous envisagez de construire une maison de 180 mètres carrés sur le même terrain, il ne reste que 20 mètres carrés de surface perméable. Dans ce cas, votre architecte devra refaire le projet en faisant des aménagements car il ne sera pas agréé par la mairie.
Bien sûr, les architectes le savent déjà. Par conséquent, ils obtiennent généralement des informations sur les taux d’infiltration du sol, les taux d’occupation et les facteurs d’utilisation auprès des mairies.
De cette façon, ils savent déjà ce qu’ils peuvent et ne peuvent pas construire sur leur terrain. Néanmoins, il est important que les clients soient conscients de l’importance de ces frais afin d’éviter de commettre des erreurs lors de certaines rénovations à l’avenir.
Chaque fois que vous souhaitez agrandir votre maison ou faire une nouvelle construction, vous devrez à nouveau approuver le projet avec la mairie.
Comment transformer une zone étanche en zone perméable ?
Actuellement, il existe différentes solutions techniques qui vous permettent de construire plus de bâtiments sur votre terrain sans affecter le taux de pénétration autorisé. Ces solutions sont des sols perméables qui permettent à l’eau de pluie de s’infiltrer dans les zones non couvertes.
- Sols drainés : Ce type de sol est placé dans des zones nues autour de la maison, laissant passer jusqu’à 100% de l’eau de pluie et possède d’excellentes propriétés de drainage.
- Pavés de béton : Ce plancher offre jusqu’à 50 % de perméabilité lorsqu’il est posé sur du sable sans fondation en béton. Vous pouvez les trouver dans différents formats tels que hexagonal, plaque, brique ou ondulé.
- Coborama ou Concregram : Ce sont des blocs de béton avec de l’herbe au milieu et qui offrent généralement une perméabilité à 100 %.
Fait intéressant, lors de l’embauche d’un architecte pour un projet, il sait non seulement ce qui est obligatoire, mais aussi l’occupation et d’autres comptes à faire. Mais oui, vous connaissez aussi ces solutions intelligentes et durables qui permettent d’optimiser vos projets.
Qu’est-ce que c’est et comment calculer le facteur d’utilisation ?
Eh bien, l’occupation et l’infiltration du sol ne sont que deux éléments à prendre en compte avant d’envisager un projet de construction. Un autre calcul consiste à utiliser des coefficients.
C’est le rapport entre la surface du terrain et la surface totale du bâtiment. C’est-à-dire qu’il déterminera la superficie totale pouvant être construite. Après tout, vous voudrez peut-être construire un garage ou un espace de fête, par exemple.
Calcul à l’aide de coefficients
Donc, pour voir comment fonctionne le calcul, considérons à nouveau un terrain de 200 mètres carrés :
Pour construire une maison à trois étages: En supposant que chacun des trois étages a 120 mètres carrés, vous devez calculer (120 mètres carrés x 3 étages) / 200 mètres carrés = 1,8. Ce 1,8 est votre facteur d’utilisation.
Construire une maison de 70 mètres carrés au premier étage + 80 mètres carrés au deuxième étage + garage 50 mètres carrésVous devez calculer (70m² + 80m² + 50m²) / 200m² = 1. Ce 1 est votre utilisation.
Tout comme il fonctionne sur l’occupation, c’est aussi la mairie qui détermine son facteur d’occupation du sol. Voici quelques informations importantes à prendre en compte lors de ce calcul :
- Les avant-toits et les tentes de plus de 1 m sont considérés comme des zones bâties. Cette mesure peut varier selon la ville;
- Les garages couverts sont considérés…